Le marché de l’immobilier vu par Inco
C’est encore la suite de la suite. Car décidément, c’est trop fort…
Mais là, curieusement, on change de registre et du tout au tout, au point que j’ai quand même du mal à comprendre…
Pour parler de marché immobilier et de ses grandes torpeurs…
« Les prix de l’immobilier s’effondrent à peu près partout dans le monde, mais, nous continuons à maintenir des niveaux de prix qui permettent à un Parisien de s’acheter un quatre pièces à Berlin, pour le prix d’un studio à Paris... tandis que le niveau des loyers du secteur libre rend inaccessible le logement parisien, si on n’a pas au moins un salaire de cadre, alors que les loyers libres berlinois continuent à être 4 fois moins chers qu’à Paris... Et on se demande bien comment avec un indice du coût de la construction à 1.648 € (une sorte de moyenne des prix à la construction du neuf, justement hors « intermédiaires » et terrain), le mètre carré parisien peut se vendre 4 à 15 fois cet indice, ou encore comment des loyers dans des bâtiments qui ont déjà été amortis 5 à 10 fois peuvent atteindre de tels sommets... Vous trouverez toutes sortes d’explications sur ces phénomènes, basées sur l’offre et la demande, la pénurie de logements, le taux des emprunts, la fiscalité, l’intervention de l’État et des communes, et cetera, et cetera, ... mais jamais aucun ne vous parlera de la façon dont ce « marché libre » est organisé ».
Oui, c’est absolument étonnant !
Au Canada, la bulle est en train d’exploser, à Londres la crise vide les quartiers, et on ne cause même pas des campagnes américaines ou de leurs grandes-villes, même s'il paraît que les volumes tendent à retrouver leur niveau de 2006. Mais pas les prix encore...
Il semble qu’il n’y ait qu’en Asie, pourtant victime dans le passé d’une autre « bulle immobilière » ravageuse, qu’on commence à nettoyer les rues et qu’il y ait toujours une « vie grouillante » dans le tissu urbain.
« Il semble bien que la principale raison tienne à notre culture spécifique de la « liberté »... En France, les intermédiaires font obstacle à une chute des prix, sous peine de voir leurs rémunérations baisser ; mais pas qu'eux, c'est dans notre « mentalité » de préférer ne pas vendre plutôt que de « perdre de l'argent », c'est vrai pour les particuliers, mais c'est vrai tout également pour les institutionnels (y inclus l’État et les communes)... qui préfèrent stocker les actifs (parfois pendant plus de 10 ans) qu'ils ne peuvent pas revendre au moins à leur prix d'acquisition... C'est ainsi, ils préfèrent continuer à entretenir un marché en pénurie artificielle, plutôt que laisser tout s'effondrer... y compris la valorisation de leurs actifs d'usage, ce qui les obligerait à passer des provisions pour dépréciation qui plomberaient leurs comptes... »
Parfaitement exact : Constater ses pertes, c’est une affreuseté qui gèle les initiatives !
« Mais pour revenir à la spécificité des intermédiaires immobiliers : toutes leurs rémunérations sont proportionnelles aux montants qu’ils vendent, qu’ils louent ou qu’ils réparent... Une commission de vente, c’est 5 à 10 % (j’ai testé dans ma commune toutes les agences sont alignées à 10 % ; super, la « concurrence » !) du prix vendeur ; une perception de loyer donne lieu à une commission de 1 à 2,5 %, idem pour un suivi de travaux... Et on comprend tout de suite quel est l’intérêt des intermédiaires à toujours faire gonfler les prix ; alors que je ne vois pas bien pourquoi la vente d’un deux pièces devrait rapporter plus que celle d’un studio, ou en quoi le travail est différent entre percevoir un loyer de 400 € ou de 1 000 €… »
Si, il est différent : C’est assez facile de refourguer à la location un studio dans un monde d’étudiant ou de « jeunes-actifs », un monde qui bouge en permanence dès que le « produit » est jugé « correct »: L'aide au logement de la CAF y est pour quelque chose, prélevée sur la VA des entreprises et redistribuée aux inactifs-apprenant de futurs salariés-consommateurs.
Il est beaucoup plus difficile de trouver un acheteur solvable qui a assez d’apport personnel (épuisé d’avoir payé un loyer de studio), ou un couple locataire qui mutualise ses coûts de logement, soit en cohabitant, ce qui ne dure jamais, soit en copulant qu’ils vont tôt ou tard se retrouver à l’étroit.
Et plus on monte en surface, plus le produit se fait rare, moins les « stocks tournent ».
C’est justement ce qui fige le marché…
« Le mécanisme d'augmentation des prix à la vente est donc très simple... À chaque transaction l'intermédiaire prend 10 % qui sont payés par l'acheteur, sans oublier qu'il y a également les frais notariés de l'ordre de 7 %... En cas de revente, le vendeur voudra au minimum récupérer sa mise... Donc prix initial + 17 %, plus, bien sûr, le montant des travaux qu’il aura éventuellement faits... Au bout de 4 échanges, le prix initial a presque doublé, juste pour ne pas perdre d'argent de la part des vendeurs, qui bien évidemment ne déduisent jamais de leur prix de vente leur coût d’usage... Et comme le marché essaye toujours de s'aligner sur les prix de vente les plus hauts, on a un effet d'entraînement généralisé... »
Parfaitement exact.
Sans compter le coût du déménagement : Il faut vraiment être poussé par un changement de cadre professionnel et de vie pour changer de ville de bon cœur !
« Rajoutez à ça que les loyers suivent les rendements attendus autour de 5 % de la valeur des biens, en se calant sur les plus hauts prix du « marché », et on comprend comment cette spirale ne pourra prendre fin qu’en supprimant les facteurs qui la poussent et la maintiennent vers le haut... c'est-à-dire, principalement, le paiement à la commission, au lieu de tarif fixe par service ou prestation, qui réintroduirait en plus une vraie concurrence entre les intermédiaires… »
Sauf que justement, comme eux-mêmes souffrent, s’ils n’ont pas la quantité, ils compensent.
Et sauf à tous disparaître, ce qui revient à inventer de nouveaux circuits de commercialisation, une nouvelle « industrie », il n’y aura plus de marché…
Mais ce n’est pas tout.
« Pendant que les locataires attendent que l’État fasse enfin la police, les entreprises du bâtiment se créent et meurent aussi vite qu’elles sont apparues, en continuant à avoir un taux de mortalité supérieur à quasiment tous les autres secteurs ; tandis que celui des intermédiaires immobiliers est comparativement florissant ; cherchez l’erreur… On comprend bien que nous sommes là, dans le même type de captation des VA et de manipulation des prix, comme pour le secteur agricole, qui empêche les « vrais producteurs de valeur » de pérenniser et de vivre honorablement de leur activité… »
C’est là où je ne comprends pas bien.
Dans l’immobilier, toutes les agences souffrent, même les gros réseaux, et beaucoup ferment.
Ceux qui survivent encore, ils travaillent « à l’envers » (c’est là qu’ils créent une « nouvelle industrie ») pour faire normalement leur travail et en vivre.
Le principe consiste non pas à recruter un vendeur, un bien à vendre, mais de recruter un acheteur.
C’est notoirement plus compliqué, mais avec un bon réseau, quand un type achète, un autre vend, et le vendeur cherche en général à racheter et ainsi de suite.
Ce qui fait qu’avec un on peut faire deux, trois voire plus de transactions.
Ce qui revient à mettre en relation des gens qui vont faire du « troc » triangulaire, quadrangulaire, voire plus…
C’est un métier « d’arrangeur », de mise en relation.
« Sans même comptabiliser toutes les zones en friche et autres bâtiments industriels désaffectés, il y aurait 320.000 logements vacants pour la seule IDF, alors que 399.000 demandes de logements sociaux sont en souffrance, je n'appelle pas ça de la pénurie... En réalité, notre secteur immobilier ne répond que très à la marge à la règle de « tout ce qui est rare est cher » ! Par contre, il répond très bien à celui de « tout ce qui s'échange rapidement devient très cher », ou encore, « quand les intermédiaires s’enrichissent sans rien faire, juste en faisant augmenter les prix, ils auraient tort de se priver ». »
C’est vrai dans le principe mais faux dans la réalité.
D’abord il n’y a eu que 44 procédures de réquisition lancées triomphalement pour aboutir (peut-être) en mai prochain et pas 320.000 ;
Ensuite ce ne sont pas les agents qui font grimper les prix (ils auraient plutôt tendance à les estimer à la baisse pour ratisser « plus large ») mais l’attentisme des propriétaires figent lesd choses, car ils préfèrent perdre de l’argent tous les jours (c’est déductible de leurs impôts futurs) plutôt que de faire « une mauvaise affaire » une seule fois mais définitivement, jusqu'à ce qu'une acheteur au prix proche de celui espéré se présente (le nouveau-métier décrit succinctement ci-dessus) : C'est comme ça que Tapie a pu racheter Adidas... Les héritières n'imaginaient pas d'être assises sur un tas d'or pareil : Alors elles ont craqué.
« Dans notre système, il y a toujours un maillon de la chaîne (intermédiaires immobiliers, promoteurs, vendeurs, banques, propriétaires, institutionnels, ...) qui fait échec à l'autre pour que les prix baissent vraiment... tandis que dès que l’on parle de réglementation des loyers, comme cela se pratique en Allemagne ou ailleurs (sans que ça n’empêche personne de vivre), tous les professionnels montent au créneau avec leur sempiternelle menace que plus personne ne voudra louer ou construire... »
Mais parce que c’est effectivement ce qui se passe, hélas !
« Sauf qu’en Allemagne, il n’y a pas de SDF qui meurent de froid ; sans oublier qu’il est assez évident qu’on peut minorer les coûts salariaux à la production, si la part du logement dans les dépenses des ménages ne capte plus un montant confiscatoire des revenus... ou comment l’Allemagne permet par de simples mesures de réglementation des marchés immobiliers (qu’ils veulent paraît-il « libéraliser » maintenant, alors que leur modèle fonctionne très bien), d’avoir en plus des coûts salariaux plus compétitifs et plus flexibles au niveau de sa production... Parce qu'il est évident qu’on est beaucoup plus « riche » quand on gagne 1.000 euros à Berlin que 1.200 euros à Paris ! »
Donc, si l’on suit le raisonnement, la cause n’est pas dans le « marché immobilier » lui-même, mais dans les circonstances générales … de crise ?
« Nos intermédiaires immobiliers sont vraiment trop « drôles » et « pitoyables » ; et personnellement, c’est au lance-flammes que je nettoierais cette « profession » de parasites, ainsi que la « mentalité » des possédants et acteurs immobiliers... Mais, je doute que madame Duflot s’attaque réellement un jour à ce genre de problèmes, tant elle a acquis chèrement sa « place »… »
On y est.
C’est assez « pitoyable » effectivement ou, en partant d’une analyse pour le moins assez juste de la réalité économique, on en vient à vouloir « tout casser » jusqu’à « passer au lance-flammes » toute une profession de misérables.
C’est là où je ne comprends plus…
Vous avez d’un côté des gens qui cherchent à se loger, prêts à acheter en s’endettant sur des décennies, faisant le pari absurde et risqué sur l’avenir qu’ils ne connaissent pas, de l’autre des vendeurs qui n’en peuvent plus, et d’un troisième côté des « marchands de biens » et promoteurs qui construisent toujours et encore.
Pour construire, il faut entre trois et cinq ans de travail en amont en raison de la multitude de difficultés à surmonter et pas seulement pour des raisons administratives !
Il faut détecter le bien à acheter, convaincre le vendeur du terrain ou de la maison à raser, lui faire signer une promesse, lancer les études, les formalités pour passer devant un notaire quand tout est « clean ». Le tout dans un délai de deux ans entre la promesse et la prise de possession.
Il faut de six mois à un an pour construire et dix ans pour s’assurer de la dommage-ouvrage.
Entre deux, le promoteur n’a pas l’argent et lance ses « agents-vendeurs » alors que la première pierre n’est pas encore posée, alors même que les recours des tiers ne sont pas tous purgés…
Un métier de dingue et en plus Inco voudrait se passer des « rabatteurs » que sont les intermédiaires ?
Le meilleur moyen pour continuer dans la pénurie.
Et c’est du pareil au même quand un institutionnel est prêt à investir dans du logement social : Sauf qu’il sait déjà qu’il porte lui-même la DO, parce qu’il va amortir pendant 30 ou 50 ans son investissement…
Ce qui va lui coûter 2 à 3 % de rendement l’an en frais de « maintien à niveau ».
Au bout du compte, il aura payé son investissement 2 à 2,5 fois le prix initial sur la période : D’où qu’il ne peut le faire que s’il est subventionné !
Dans cette hypothèse, il peut faire dans le « social » d’autant qu’il ne manque pas de « clients » si l’immeuble est à usage de location.
Quoique là encore, on se fout du monde : Entre le moment où le locataire donne congé (2 mois), le moment où le bien est restitué vide et retapé (2 mois pour les appels d’offres et l’attribution du marché, 2 autres mois quand il s’agit d’aller chercher une nouvelle subvention) 2 à 3 mois pour lesdits travaux et leur réception, puis encore 2 à 3 mois pour que la commission d’attribution gère le dossier et rende une décision, et encore un mois pour signer le nouveau bail, si le délai de vacance est inférieur à 6 mois, c’est que c’est bien géré…
Alors que dans le non-réglementé, à la location, ça peut aller vite (mandat d’exclusivité de 3 mois) être moins coûteux (le locataire prend en l’état moyennant un trimestre de remise de loyer). Et dans la vente, le délai du mandat de trois mois n’est généralement pas suffisant et il y aura des travaux avant et après la vente…
Quand tout fonctionne vite et bien et que le vendeur accepte une remise de prix.
Qui est de l’ordre de 5 à 12 % actuellement.
Mais là encore, il faut une promesse de vente, monter un dossier auprès du banquier et ce n’est qu’au bout de trois mois, parfois quatre que le notaire peut convoquer les parties à signature !
Quand le banquier fait vite pour devoir lui aussi « passer en commission », qui retoque la moitié des projets…
On compte en général un délai de 6 à 9 mois entre le premier contact et la remise des clés…
Et l’agent-intermédiaire, il tire la langue tout ce temps-là !
Et il faudrait passer au Karcher toute la profession ?
C’est complétement fou, ça ?
Et comment ferait-on, sauf à s’en remettre à son notaire de famille avec des délais aléatoires et les même coûts d’intermédiation, qui ne ferait ni plus ni moins que le métier de l’agent et de son réseau.
Je le répète, je ne comprends pas…
Ou alors je n’y connais plus rien, ou alors Inco parle de choses qu’il ne connaît pas lui-même…
Je n’en dis pas plus, parce que je serai de parti-pris.